マイホームを購入(保証)

景色 独り言
景色

マイホームの購入は人生の一大イベントです。値段も高く、また利用する期間も何十年単位となります。

しかし、購入については外観や内装などに目が行きがちとなり「維持」と点までは中々考えが至りません。

安心して長く住む為には購入をする時にしっかりと確認を行う必要があります。

今回はマイホームの購入時に確認をしておきたい保証について投稿致します。

マイホームを購入(保証)

瑕疵担保責任は10年

瑕疵担保責任

新築住宅は施主(私たち)がハウスメーカーに注文をして、ハウスメーカーは注文に従い住宅を建てて、完成した住宅を販売します。

不動産屋さんから購入する際もハウスメーカーが建築した住宅を不動産屋さんが代理で販売をしているので、ハウスメーカーが販売している事となります。

そして現在は国の施策で新築の住宅については引き渡し日から10年の瑕疵担保責任が義務化されています。

瑕疵担保責任とは構造上の欠陥、もしくはそれが原因となる欠陥が出た場合、販売をしたハウスメーカーが無料で補修を行う義務の事です。

例えば住宅購入後の10年以内に雨漏りが発生した際、販売をしたハウスメーカーが無料で直さなくてはいけませんと言う事です。

保証範囲

保証範囲は主に躯体と言われている構造部分で建築構造を支える骨組みに当たる所で以下の構造部分となります。

  • 屋根
  • 小屋組(屋根を支える骨組みとなる構造材)
  • 斜材(長方形の骨組みの変形を防ぐ為に斜めに入れる構造材)
  • 横架材(梁や桁や土台など水平に架ける構造材)

この躯体はその後の内外装仕上げや設備部分の施工により建築完了後は見えない部分となります。

保証を受けられる期間

瑕疵担保責任は国の施策で10年となっていますが、独自で50年保証などの長期保証を行なっているハウスメーカーもあります。

また、躯体などの見えない部分を無料で調査するサービスを行なっているハウスメーカーもあります。

住宅選びは瑕疵担保責任のみに頼らず、こうした「独自の保証を行なっているか」と行った部分も判断の基準としても良いと思います。

何故ならば、住宅に不具合があった際は販売をしたハウスメーカーが修理を行う費用を負担しなければならないので後々に費用負担が発生するならば、建てる時にしっかりとチェックを行い建築する方が費用面が抑えられ、かつハウスメーカーとしての信頼度が上がるからです。

尚、気を付けたいのが50年保証を謳っていても10年以内に計画倒産をしてしまう悪質な会社があります。

よって、長期保証は誰もが名前を知っている大きなハウスメーカーであればある程、信頼度が上がります。

実態は

瑕疵担保責任が10年間となっていても、費用がかかる為にハウスメーカーはなるべく修理はしたくありません。

例えば屋根や外壁です。

屋根や外壁は外装仕上げに塗装をします。この塗装により屋根や外壁の痛みを和らげるのですが、この部分が保証の対象で有るか否かの判断が難しい所なのです。

以下は現在の主な塗料です。

塗料 耐用年数 メリット デメリット
アクリル系 塗料 5年前後 とにかく安い 耐久性が低く、最近はほとんど使われていないのが現状。
ウレタン系 塗料 8年前後 耐久性がそこそこ高い。 シリコン系塗料のほうが耐久性やコスト面で優れているので、あまり人気がない
シリコン系 塗料(水性) 10年 耐久性、防汚性などが高く、また費用もリーズナブル。 窯業系サイディングの7割はこの塗料と言われている。 水で希釈する事ができる。 遮熱や防音などの付加価値はとくにない。
シリコン系 塗料(油性) 15年 メリットは水性と同様 シンナーで希釈する事ができる。 木や鉄の部分に塗装が可能 デメリットは水性と同様。 水性に比べると臭いがする
ラジカル系 塗料 10~13年 ここ数年以内に市場に出回ってきた塗料で、シリコン系に近く耐久性が高くコストパフォーマンスが良い。 今までシリコン系が主流であったがこちらの塗料にシフトしてきている。 遮熱、防音などの付加価値はとくにない。
光触媒塗料 10~15年 ※現在はこの塗料を取り扱っていない シリコンやラジカルよりもさらに耐久性が高い。 雨などによる自浄作用を備えており、メンテナンスが楽。 塗料自体が高い。 塗り替える際、他の塗料は単純にはできない
フッ素系 塗料 15~20年 耐久性は塗料の中でも一番強い。 もともとはビルなどに使われることが多かったが、最近は住宅にも使われる。 塗料が高い
遮熱系塗料 15年 耐久性はフッ素と並んで一番強い。 断熱や熱を反射する仕様のため、夏は涼しく冬は暖かい室温にしてくれる。 環境配慮面から地域によっては補助金が出ることがある。 塗料が高い。

この耐用年数はあくまでも目安で住宅の周りの環境により変わります。そして通常の環境であっても対応年数よりマイナス3年と考えた方が良いでしょう。

そして外壁塗装は通常の瑕疵担保責任の中には入っていません。

よって、いくら外壁塗装の耐用年数が10年でも20年でもハウスメーカーが保証の範囲と言って、費用を負担して直す必要がないのです。

ちなみ外壁塗装はハウスメーカーが外壁塗装を行う会社に依頼をして行ないます。

よって外壁塗装が保証の対象となった際は施主さんは保証の範囲で無料で直して頂く事となりますが、ハウスメーカーは外壁塗装の会社にお金を払って直す形となります。

よって、外壁塗装をするとハウスメーカーは外壁塗装の会社にお金を払う形となります。(ちなみに30坪のお家で100万円〜120万円と言われています)

こうした背景から酷いハウスメーカーになると築後10年以内であっても外壁塗装は保証の対象外とし、「このままでは躯体に問題が生じる恐れがある」などと言ってハウスメーカの取り分を乗せた通常よりも高い修繕費を施主さんに支払わせるケースがあります。

また、近所の塗装屋さんにお願いしようとすると「保証が効かなくなるけど良いんですか?」などと言って、施主さんを悩ませるハウスメーカーもあります。

購入の検討

保証対象の確認

住宅購入時、保証の範囲を必ず確認しましょう。

  • 保証の範囲に内外装や設備まで入っているのか?
  • どこが保証の対象外なのか?
  • 何をしたら保証の対象外となるのか?
  • 有償の場合の修理の金額は?
  • 住宅に不備があった場合は何処が窓口となるのか?

こうした点も住宅購入の判断材料とする事をお勧めします。

建設住宅性能評価書

登録住宅性能評価機関が住宅を調査して作成する評価書で新築住宅の売買契約時の契約内容として利用される事もあります。

この評価書は国土交通大臣が基準を定めていて、もし住宅に瑕疵が発見され、ハウスメーカーが瑕疵を認めない場合は原則1万円で弁護士会に紛争処理を依頼する事ができます。

こうした評価書が交付される住宅を購入しましょう。

メンテナンス

マンションを購入すると修繕費を毎月払う事となります。その修繕費にてマンションの修繕を行なっています。

ただし、この修繕は共用部分のみです。個別の専有部分については自分で修繕を行う必要があります。

一方、戸建住宅には修繕費はありませんが毎月積み立てを行いましょう。そして5年に1度は調査を行う様にしてください。

特に外壁塗装はお金が掛かりますし作業の期間も2週間ほど掛かりますので、不備が見つかっても直ぐにできる直せる様な物ではありません。

マンションにしても戸建にしても、しっかりと計画を立ててメンテナンスを行う様にしてください。

最後に

最後までお読み頂き有り難うございました。

少々長くなってしまいましたが、お家は高い買い物です。あらゆる方向から後悔の無いように購入をご決断頂きたいと思います。

戸建の外壁塗装についてですが、金額が100万を超えてしまう理由は以下の順序で作業をしているからです。

  1. 足場を作る(3階建は値段が上がる)
  2. 塗料飛散防止シートをかける(施工店の広告を貼らせてあげると喜ばれる)
  3. 水で洗う(すごい勢いの水圧で塗料やゴミを剥がす)
  4. 下塗り材を塗る(この作業が一番大事)
  5. 塗料を塗る(1度目)
  6. 塗料を塗る(2度目)

この作業の4.と5.と6.を合わせて3回塗るので「3度塗り」と言われています。またサイディング工法の住宅は3.の後に目地のゴム状のシーリング材やコーキング材の打ち替え(張り替え)を行います。

シーリング材やコーキング材は外壁よりも持ちが悪く、ゴム状の物が硬化してヒビが入ってきます。これを放って置くと家が地震に弱くなったり、水が壁の内側へ侵入しカビが発生したりします。

この為、定期的に家を調査する必要があるのです。

外壁塗装屋さんに見積もりをご依頼された際に「一式◯万円」など書かれていたり、格別に安い場合は上記の順序の工程なのかをご確認頂ければと思います。

お家が保証期間中の方は保証内容について今一度、ご確認頂ければと思います。

そして、これから住宅のご購入を検討されている方には少しでもお役に立てればと思います。

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